小区业委会“灵魂砍价”：物业费降了并“退还”360万元差额******

　　小区业委会“灵魂砍价” 物业费降了 并“退还”360万元差额

　　将原来3.2元/平方米的物业费降至2.81元/平方米 此前多交的约360万元物业费差额将以免除物业费的形式返还

　　■ 新年前夕，由小区物业发出的一份《住宅物业费价格处理方案》，让成都绿地锦都小区业主兴奋不已。

　　■ 《方案》中提到，自去年4月小区首届业委会成立后，基于“质价相符”原则，将原来3.2元/平方米的物业费，调整为2.81元/平方米，并对此前总计360万元的物业费差额以免除物业费的形式予以冲销，“一户至少可以7个月不交物业费”。

　　■ 近日，记者采访了解到，成都绿地锦都小区的业委会成员年龄基本在30至40岁之间，本科以上学历占一半，涵盖教师、律师、财务、建筑等职业。在这样一群年轻且专业的业委会成员带领下，取得了符合住户利益的成果。在全国范围内，不少居住小区成立业委会频频遭遇困难，甚至“流产”，该小区的做法或许能提供一些新想法、新思路。

　　第一步 群众基础

　　车位费维权成功

　　让大家有了信任

　　2022年4月23日，在成都绿地锦都小区首届业委会成立当天，小区公众号发出一封鸣谢信：“今天是小区筹建业委会的第146天，投票户数完成1231份，投票比高达76.46%，这些成绩离不开为小区辛苦付出的13名筹备组成员，离不开小区71位幕后志愿者的辛勤努力……每一票都凝聚台前幕后众多业主邻居的心血！”

　　如今，业委会成立不到一年时间，不仅拿回了属于业主的67万元公区收益(小区公共区域带来的利润收益，如电梯广告费、停车费收益等)，还将原来3.2元/平方米的物业费降至2.81元/平方米，此前多交的约360万元差额也将以免除物业费的形式返还，“算下来，一户至少可以7个月不交物业费。”业委会委员修孝春说。

　　他们是如何做到的？1月29日，在该小区业委会办公室，记者见到几位业委会及筹备组成员，听他们讲述这其中的过程。

　　作为律师，也是小区首届业委会委员之一的刘海光认为，成立业委会是有一定群众基础的。因为早在2017年交房后不久，物业就在车位不具备使用条件以及逾期交付的情况下进行收费，当时几位业主便带头成立“维权小组”，委托他和物业、开发商进行谈判。最终，在大家的共同努力下，每个车位业主获赔5000元。“这件事情增加了业主间的了解与凝聚力。这之后，小区内就涌现出一批年轻、积极的志愿者，大家越来越团结。”

　　第二步 成立业委会

　　筹备过程困难重重

　　大家一起“闯关”

　　感受到对小区的治理“仅依靠个人力量是不行的”，2021年底，小区开始谋划成立业委会。

　　成立业委会并不轻松。这其中最为艰难的，是涉及业主个人信息的收集问题。据筹备组成员刘女士介绍，根据规定，在递交联名申请、召开业主大会等多个事项时，均需提交业主的个人身份证复印件、房产证复印件并亲自签字。而小区内的业主来自四面八方，如何让对方把自己的信息交给你，刘女士说，“那时简直是苦口婆心，啥子方法都用尽了。”

　　据了解，递交联名申请阶段需要提供170余名业主的个人资料，靠着此前车位“维权小组”的几十名志愿者多方奔走，在三天内就“超额”完成了任务。

　　而在筹备阶段，根据规定，成立业委会要召开业主大会，表决的面积和人数都应当达到小区的“双三分之二”(即专有部分面积占比三分之二以上业主，人数占比三分之二以上业主参与表决)。绿地锦都小区有1776户，那么，至少需要近1200户的表决，“比联名申请时多了近7倍。”且根据当时规定，在递交联名申请后，小区要在90天内召开业主大会，“否则解散”，重头再来。

　　这90天内，需要确定筹备组成员，对小区的“三个文本”进行修改、公示。时间紧，任务重。除了此前积攒的“群众基础”外，志愿者们和筹备组成员挨个打电话、发微信，并在各单元、各电梯粘贴文本、安装投票箱，挨家挨户上门做工作。为了提高效率，他们在一栋楼选了一个“总管理”，每四层楼选一个“小管理”，层层推进。

　　不愿参与的，他们就耐心动员数小时；无法到现场的，他们就通过线上投票以及授权等形式投票；甚至还通过业主孩子去说服，“去跟你奶奶说一下，把票投了”。后来他们专门申请了小区的工作微信号进行沟通、传递资料，“公对公”以后，进度提升不少。

　　最终，结果是满意的，业主大会成立当天不仅超额完成“双三分之二”的任务，还高票通过了表决的三个议题。

　　第三步 专业且有策略

　　业委会成员“搭配合理”

　　不与物业“对立”

　　曾经有业主反映“直到前物业经理走了，都还一个(问题)没解决”，业委会上岗后火速“开工”，学习法律、物业知识。在监督、协助物业过程中，他们发现“漏洞”，便去多个政府部门咨询，最终成功地将物业费从3.2元/平方米降至2.81元/平方米，还将之前多缴纳的约360万元差额补了回来，成功维护了业主的利益。

　　筹备组成员刘女士说，此消息一出，小区内沸腾了。相比其他小区成立业委会频频“流产”，他们为什么会一次成功？

　　业委会委员吴继华认为，11名业委会成员年龄基本在30至40岁之间，本科以上学历占一半，职业有教师、律师、心理咨询师、财务、建筑专业人员等，“专业搭配合理，年轻、有朝气。”在成立过程中，需要涉及的专业问题，他们各自负责一块，为业委会在90天(最新规定为六个月)内成立节省了时间。此外，刘海光认为，街道、社区的支持指导也离不开，“如果没有这些的支持，很难开展工作。”

　　与一些小区业委会与物业站在对立面不同，刘海光说，他们从成立之初，就是柔中带刚，有策略地和物业坐下来谈。物业也相对配合，没有想方设法地进行阻止。“最后许多问题完全都是通过谈判方式达成了友好协商。”

　　他们认为，在小区管理中，业委会其实就是一条纽带，虽然业主可以行使权利，但由于不懂法或是个体维权成本较高，业主一般会选择隐忍。若没有业委会去平衡关系，业主的权利有时会得不到保障。

　　在成都，乃至全国，不少小区成立业委会的过程中，常常因各种原因半路“退堂”，或者达不到预期。而绿地锦都小区业主希望更多的小区能够看到他们的做法，作为借鉴。

　　在绿地锦都小区，如今有不少业主都称自己有了“当家作主”的感觉。而在即将到来的3月，小区还将召开业主大会，决定67万元公区收益的使用问题。

　　小区物业：

　　本来就是希望把小区建设得更好

　　2日，绿地锦都小区物业的负责人在接受记者采访时表示，本来物业和业主就是朝着把小区建设得越来越好的目标而共同努力。从物业服务来讲，业主就是物业的“衣食父母”，物业尊重、重视业主，处理业主诉求也是应该做的。她在该小区工作四年，对整个小区的业主素质，对业主对物业的包容与理解都给予很高评价。物业也支持小区成立业委会，因此他们都是开诚布公地同业主进行沟通。

　　而据成都某小区物业负责人胡先生介绍，其实，大多物业公司是希望小区成立业委会的，除了可以分担责任外，也可以成为同业主沟通的桥梁，“避免中间产生误会”，便于小区管理。但也有物业不希望成立业委会，是因为担心业委会成立后，物业服务跟不上而被“炒鱿鱼”，担心利益分配不均，从而产生矛盾。

　　胡先生认为，在成立业委会时，应注意公平、公正，选择业委会成员也要选择真心实意为小区服务的业主，随时进行监督，公示，因为业委会掌管了小区的各项收益，“难免会有人在利益面前站不稳脚。”

　　律师说法：

　　成立业委会应注意程序的合法性

　　上海市尚法律师事务所房地产部主任律师唐震东接手了许多有关物业方面的案件。他认为，部分小区难以成立业委会的原因主要有：业主不熟悉依法成立业主大会和选举产生业委会的条件和法律流程，缺乏必要数量的(5-11人以上)既热心公益事业，责任心强，公正廉洁，又具有一定组织能力且具备必要工作时间、符合条件的、有公信力的业委会委员候选人。

　　他建议，大家应学习相关法律流程或委托专业人士进行指导，并取得区、县房地产行政主管部门或者街道办、乡镇人民政府居委会的支持，再由20%(各地标准不一)以上业主联名向区、县房地产行政主管部门或街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。

　　同时，在选举过程中，业主要注意程序的合法性，“尤其要确认参与表决票数及其同意票数是否符合《民法典》第二百七十八条的要求。”唐震东还表示，业委会候选人的人数应当大于当选人人数，候选人应当具备业主身份并符合当选条件。

　　成都商报-红星新闻记者 章玲 摄影报道

农业强国建设之路，如何行稳致远？******

　　【思想茶座】

　　编者按

　　全面推进乡村振兴、加快建设农业强国，是以习近平同志为核心的党中央着眼全面建成社会主义现代化强国作出的重要战略部署。近日，习近平总书记在中央农村工作会议上发表重要讲话，系统阐述建设农业强国、加快推进农业农村现代化、全面推进乡村振兴的一系列重大问题，为新征程上做好“三农”工作指明了前进方向。

　　今年是全面贯彻落实党的二十大精神的开局之年，做好“三农”工作意义重大。如何认识农业强国的深远意义，怎样建设农业强国？光明智库特邀专家学者就此对话。

　　本期嘉宾：

　　张琦 北京师范大学中国乡村振兴与发展研究中心主任、北京师范大学中国扶贫研究院院长

　　仇焕广 中国人民大学农业与农村发展学院院长

　　钟钰 中国农业科学院农业经济与发展研究所产业经济研究室主任

　　司伟 中国农业大学经济管理学院院长

　　主持人：

　　本报记者 张胜

　　1.既是全局支撑，也是关键环节

　　光明智库：强国必先强农，农强方能国强。农业强国在社会主义现代化全局中的地位是怎样的？

　　张琦：农业强国既是整个社会主义现代化的全局支撑，也是关键环节。首先，农业是强国之基，是关乎百姓饭碗和农民生计的基础性产业。只有把饭碗牢牢端在自己手中，稳住“三农”基础，才能在现代化强国之路上行稳致远。其次，加快建设农业强国是提高我国农业竞争力的必然要求。党的十八大以来，以习近平同志为核心的党中央始终坚持把解决好“三农”问题作为全党工作的重中之重，推动农业农村发展取得历史性成就。与此同时，我国农业农村仍然存在短板弱项，农业竞争力相较于发达国家而言仍有较大提升空间。

　　钟钰：农业是关系一个国家人民生命安全和生存安全的重要部门，正如习近平总书记强调的，“保障粮食和重要农产品稳定安全供给始终是建设农业强国的头等大事”。对于我们这样一个人口大国来说，加快农业强国建设将使粮食安全之路越走越稳健。在建设农业强国进程中，重头戏是提升农业核心竞争力。

　　仇焕广：农业强国是社会主义现代化强国体系不可或缺的重要组成，农业强国建设的质量决定了全面建设社会主义现代化国家的成色。只有把提高农业综合生产能力放在更加突出的位置，全方位夯实粮食安全根基，才能为全面建设社会主义现代化国家提供更加坚实的保障；只有坚持农业农村优先发展，补齐农业农村发展短板，扎实推动乡村产业、人才、文化、生态、组织全面振兴，才能尽快实现新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化“四化”同步发展。

　　司伟：需要看到，农业部门与国民经济联系越来越紧密，也比以往更容易受贸易、汇率、利率等宏观经济波动的影响。面对世界百年未有之大变局，只有依靠自己力量端牢饭碗，“手中有粮”才能“心中不慌”，从而更好应对外部挑战，为实现第二个百年奋斗目标奠定坚实基础。

　　2.走具有中国特色的农业强国建设之路

　　光明智库：建设农业强国为何要体现中国特色？农业强国应该强在哪些方面？

　　仇焕广：首先，中国农业资源禀赋丰富，但人均资源短缺，人多地少的基本国情要求我们在建设农业强国过程中始终把保障粮食和重要农产品稳定安全供给作为头等大事，必须走保量、保质、保生态的道路。其次，中国农耕文明源远流长、博大精深，建设农业强国必须赓续农耕文明，继承和弘扬中华优秀传统文化。最后，中国具有鲜明的“大国小农”特征，“人均一亩三分地、户均不过十亩田”的小农生产方式长期存在，推动小农户与现代农业有效衔接是建设农业强国的必经之路。

　　钟钰：走具有中国特色的农业强国之路，既要尊重国际上农业强国建设的一般规律，又必须立足自身实际，体现千年的农耕文明特质和中国制度优势，找准突破重点。一是确保供给保障能力强，必须坚持立足国内，守住粮食等重要农产品稳产保供底线；二是确保科技装备强，依靠科技进步推动农业劳动生产率和土地生产率提升，依托生物技术、装备技术、数字技术、绿色技术等赋能农业高质量发展；三是确保经营体系强，走多样化差异化的经营发展道路；四是确保产业韧性强，提升产业链供应链的抗风险能力及稳定性，筑牢农产品有效供给“防御系统”。

　　张琦：建设农业强国，必须实现供给保障强、科技装备强、经营体系强、产业韧性强和竞争能力强，特别是要依靠科技和改革“双轮驱动”。一方面，必须加快实现高水平农业科技自立自强，加强农业关键核心技术攻关，支持农业领域重大创新平台建设，强化农业科技人才队伍建设。另一方面，必须持续深化农村改革，巩固和完善农村基本经营制度，创新农业经营形式、经营主体等，为农业强国建设注入更强动力。

　　司伟：由于国情不同，建设农业强国没有现成的答案和可供全盘模仿的对象，需要我们不断探索。首先，依托发达科技提高农业生产率，形成强大的农产品供给能力，保障国家食物安全和居民营养健康需要；其次，有良好的农业基础设施、完善的农业支持政策，以应对农业经营的自然风险和经济风险；再次，注重发展可持续农业，提升农产品的品质和价值；最后，打造在全球农产品市场上有影响力和话语权的跨国农业企业。

　　3.依靠自己力量“端牢饭碗”是关键

　　光明智库：保障粮食和重要农产品稳定安全供给始终是建设农业强国的头等大事。需要在哪些方面着力？

　　钟钰：一是要树立和践行大食物观，构建多元食物供给体系，满足多样化品质化食物消费需求。二是要持续提升农业综合生产能力，扭住耕地和种子两个要害，坚决守住18亿亩耕地红线，逐步把永久基本农田全部建成高标准农田，把种业振兴行动切实抓出成效，把关键品种牢牢攥在自己手中。扎实推进新一轮千亿斤粮食产能提升行动，确保国家粮食安全基础更加稳固。三是要健全种粮农民收益保障机制，让农民从现代经营方式变革中获得更大增效，用政策补贴等方式让种粮农民增加转移性收入。四是要在增产和减损两端同时发力，坚持开源与节流并重，深入推进产运储加消全链条节粮减损，强化粮食安全教育，反对食物浪费。五是要坚持开放合作，一方面，遵循“适度进口”的国家粮食安全战略，持续优化粮食贸易结构与进口节奏；另一方面，推动全球农业贸易体系的韧性与稳定性建设，为国内食物生产转型与调整营造宽松的外部环境。

　　张琦：要依靠自己力量端牢饭碗。始终坚持以我为主、立足国内、确保产能、适度进口、科技支撑的粮食安全方针，深入实施“藏粮于地、藏粮于技”战略，持续提升粮食和重要农产品供给能力。健全种粮农民收益保障机制和主产区利益补偿机制，调动地方政府重农抓粮、农民务农种粮的积极性；同时，统筹利用国内国际两个市场、两种资源，掌握粮食进口的主动权，主动融入全球粮食供应链，推动大型农业企业走出去，深度参与国际农产品产业链分工，提高粮食国际供应链的安全性和稳定性。

　　司伟：完善“价格、补贴、保险”三位一体的农业支持政策体系，健全粮农收益保障机制，稳定农民种植收益；健全主产区利益补偿机制，严格考核粮食安全党政同责，督促各地真正扛起粮食安全责任；落实最严格的耕地保护制度，强化农田基础设施建设，提高水土资源利用效率；依靠科技提高玉米、大豆两个品种的单产水平与自给率。

　　4.解决加快农业强国建设的动力问题

　　光明智库：依靠科技和改革双轮驱动加快建设农业强国，应当如何做？

　　司伟：农业强国必是农业科技创新强国。总体上看，我国农业科技创新整体水平已经迈入世界第一方阵，继续为全面推动乡村振兴、加快农业农村现代化提供强有力的科技支撑，要从技术创新源头和产业链条发力，协同推进科技创新和制度创新。一是夯实基础，持续完善与农业强国建设相适应的科技投入体系，引导农业系统转型升级。二是补足短板，继续推进制约农业强国建设的关键核心技术攻关，实现成果转化效率和成果应用成功率双提升。三是建立优势，加快培育壮大适应农业强国建设的新产业新业态，拓展农业产业链价值链。四是营造环境，从推动动力、成果转化、技术应用和技术提升等方面着手，为农业科技创新提供制度保障。

　　钟钰：一方面，要依靠科技进步转变农业生产方式，加快提升农业科技自立自强研发创新能力，尽快突破关键领域“卡脖子”难题；另一方面，要把处理好农民与土地的关系作为主线，在尊重农民意愿、保障农民权益的基础上，设置多种差异化的退地补偿方案，逐步完善城市和农村社会保障制度，保障农户进城后的长远生计。

　　仇焕广：在科技方面，要发挥新型举国体制优势，推动科企深度合作，鼓励企业通过多种方式集聚资本，引导发展潜力大的农业企业实现产品互补和规模经济，大力提升我国农业科技水平。在改革方面，要扎实做好第二轮土地承包到期后再延长三十年工作，确保大多数农户原有承包权保持稳定、顺利延包，维护广大农户的承包权益，稳慎推进农村宅基地制度改革试点，让广大农民在土地制度改革中分享更多成果。

　　张琦：一方面，要持续推进农业科技创新，推动农业科技装备全领域突破。发挥新型举国体制优势，构建梯次分明、分工协作、适度竞争的农业科技创新体系，全面提升创新体系整体效能。另一方面，围绕重点领域和关键环节，深入推进农村改革和制度创新，将强化集体所有制根基、保障和实现农民集体成员权利同激活资源要素相统一，破除妨碍城乡要素平等交换、双向流动的制度壁垒，激发农业农村发展潜力。

　　5.坚持系统观念，高质量全面推进乡村振兴

　　光明智库：全面推进乡村振兴是新时代建设农业强国的重要任务。如何全面推进产业、人才、文化、生态、组织“五个振兴”？

　　钟钰：在“五大振兴”目标任务中，产业振兴是龙头、人才振兴是支撑、文化振兴是内蕴、生态振兴是要求、组织振兴是保障，要统筹部署、协同推进。其中，产业振兴是重中之重。要立足农业产业特征，做好“土特产”文章，有效开发农业多种功能、乡村多元价值。同时，着力推进农村一、二、三产业深度融合发展，不断延伸和升级农业产业链、价值链，提高农业综合效益和竞争力，助推农业高质量发展。

　　仇焕广：乡村人才振兴既要培养本土人才，又要吸引各界人才。比如，加快培育家庭农场经营者、农民合作社带头人等农业生产经营型人才；加快培育农村创业创新带头人、农村电商人才、乡村工匠等农村二、三产业发展人才；加快培育农业农村高科技领军人才、科技推广人才、科技特派员等农业农村科技人才。

　　乡村文化振兴要重点发展文化产业，加强文化遗产的保护利用，并将其与美丽乡村建设、农耕文化保护相结合。

　　乡村生态振兴要着力建设宜居宜业和美乡村。加大对农村人居环境的整治力度，推进农村改厕、农村生活污水治理与生活垃圾分类减量，深入实施村庄清洁行动和绿化美化行动，实现乡村由表及里、形神兼备的全面提升。

　　张琦：全面推进乡村振兴必须坚持系统观念。要坚持和加强党对“三农”工作的全面领导，确保乡村振兴高质量有效推进。同时，必须把保障粮食安全放在重要战略地位，牢牢守住粮食安全底线；必须坚持广大农民主体地位，维护好农民的根本利益；必须扎实稳妥推进乡村建设行动，建设宜居宜业和美乡村；必须用好深化改革这一法宝，充分激发农业农村发展潜力。

　　6.以人才引擎助力农业强国建设

　　光明智库：如何打造一支政治过硬、适应新时代要求、具有符合农业强国建设要求的“三农”干部队伍，用好用足各类人才？

　　仇焕广：坚持和加强党对乡村人才工作的全面领导，加强乡镇领导班子及干部队伍、村“两委”班子等农村基层组织负责人队伍的建设。健全从乡镇事业人员、优秀村党组织书记、到村任职过的选调生、驻村第一书记、驻村工作队员中选拔乡镇领导干部常态化机制。选拔懂发展、善治理、有干劲、甘于奉献、能够带领群众推进乡村振兴的致富能手、外出务工经商返乡人员、本乡本土大学毕业生等优秀人才进入村“两委”班子。开展针对农村基层组织负责人的乡村振兴主题培训，提升其集体经济发展和乡村治理能力。

　　应大力培养本土人才，引导城市人才下乡，推动专业人才服务乡村。加快培养农业农村科技人才，引导科研院所、高等学校开展专家服务基层活动，继续推广研究生长期派驻农业生产一线的“科技小院”培养模式。完善科技特派员工作机制，解决科研和农业生产“两张皮”问题。

　　钟钰：当前，需要多策并举优化基层干部队伍结构。通过强化选拔、教育培训、考评监督等方式选优配强村党组织带头人，进一步完善村干部的培养管理和待遇保障，为广大驻村干部、大学生村官等搭平台、给荣誉、创机会，让他们“沉得下，留得住，能干事，愿干事”。同时，打通内部培育和外部引进两大人才培养渠道，积极挖掘“村创客”“土专家”“田秀才”“新农人”，通过平台搭建、成果转化、人才奖补、情感联结等方式鼓励城市人才返乡就业创业。完善乡土人才认定标准，建立乡土人才信息库，以“人才引擎”助力农业强国建设。

　　张琦：首先，完善“三农”干部队伍选拔任用机制。坚持德才兼备、任人唯贤，健全培养选拔优秀年轻干部常态化工作机制，把“懂农业、爱农村、爱农民”的优秀年轻干部及时发现出来、科学培育起来、合理使用起来。其次，建立健全“三农”干部队伍培训学习机制，不断提高干部队伍综合素质。最后，建立健全乡村振兴责任制，引导干部队伍树立强烈的责任意识，形成能者上、优者奖、庸者下、劣者汰的良好局面。